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房地产信托产品兑付风险预警房地产市场
2020-01-19 07:08:25

     ■本报见习记者 乔誌东

    “目前出现的房地产信托产品兑付风险,反映出房地产市场的政策风险和市场风险正在加剧。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉日前在接受《证券日报》记者采访时指出。

    据悉,继5月份中信信托“舒斯贝尔”等项目出现兑付风波后,日前,包括四川(楼盘)信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险,部分已经进入诉讼程序。房地产信托产品兑付风险如雨后春笋,无疑为今年年底即将集中到期的房地产信托市场蒙上一层阴影。

    中国信托业协会的最新数据显示,2013年三季度末房地产信托融资规模达到8942亿元,占整个信托业融资规模的9.33%。分析显示,今年三季度房地产信托新增1675亿元,创2010年以来历史最高水平;今年三季度房地产信托相比去年三季度的849亿元,同比增加97.22%,相比今年二季度的1544亿元环比上涨8.48%。

    韩长吉表示:“政策风险主要体现在房地产宏观调控政策依然不放松,房企融资渠道受阻,资金承压,多方面难以有很大作为;市场风险主要体现在地产商拿地成本趋高,部分地区房地产市场出现饱和。同时值得注意的是,项目要得到市场的认可也不是一件容易事,目前房企的毛利率已经呈现普遍下降的趋势。”

    同花顺iFind的相关数据显示,今年前三季度,141家上市房企整体实现营业收入3767.48亿元,同比增长33.56%,实现净利润462.59亿元,同比增长32.15%。在楼市回暖背景下,房企销售毛利率却悄然降至近三年来的新低:2013年三季度这一数据已下滑至33.29%,而此前的2011年及2012年销售毛利率分别为39.74%、37.34%。

    分析人士认为,目前出现的局部房地产信托兑付问题只是单一事件,房地产信托整体兑付风险依然较小。金牛理财网研究中心研究员何法杰指出:“今年以来,房地产市场还是很不错的,各地区房价均出现较大幅度的上涨,但这也有可能引发推出进一步的调控措施。如果房地产调控再度加强,经济增长继续下行,兑付风险将会加大。”

    一方面是毛利率的下滑,另一方面是信托预期收益率的缓升。根据用益信托工作室的统计数据,2013年7月至9月的三个月,房地产信托预期年收益率分别为9.4%、9.36%、9.46%,平均预期年收益率达9.41%,虽然低于10%,但已经扭转下滑趋势,平稳回升。业内人士指出,房地产信托收益率的上升,一方面是因为货币政策收紧,资金利率上升;另一方面是楼市回暖,房价持续上涨,投资者对楼市的风险情绪有所好转。

    中国建投副研究员涂俊表示,地产信托融资收益率在第四季度会进一步上升。

    据悉,从去年三季度开始,房地产信托产品被监管部门要求由事后备案改为事前备案,审批速度放缓并实行更为严格的审批程序,房地产信托产品的发行数量、总量规模要控制性递减。

    “国内的房地产信托主要是房地产信托计划产品,可以向房地产信托投资基金转型。”韩长吉指出,房地产信托投资基金(REITS)相对比现有的房地产信托计划产品具有优势,其优势体现在标准化可流通的金融产品,投资人可以在公开市场上买卖,以获取资本利得;其投资回报稳定,更注重房地产项目的长期运营获利;并且有专业团队介入管理,能提高资金安全性和使用效率等。

   


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